Photovoltaik Due Diligence: Prüfung vor dem Kauf

Beim Kauf einer Liegenschaft mit bestehender Solaranlage oder beim Erwerb eines Solarportfolios ist eine gründliche Due Diligence unverzichtbar. Sie schützt den Käufer vor versteckten Mängeln, überhöhten Bewertungen und unerkannten Risiken. In diesem Artikel erklären wir, was eine PV Due Diligence umfasst und worauf Sie besonders achten sollten.

Was ist eine PV Due Diligence?

Due Diligence bedeutet wörtlich übersetzt die gebotene Sorgfalt. Im Kontext von Solaranlagen ist es die systematische Prüfung einer Anlage vor einem Kauf, einer Investition oder einer Finanzierung. Die Prüfung umfasst technische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte und soll dem Käufer oder Investor ein vollständiges Bild über den Zustand, den Wert und die Risiken der Anlage geben.

Eine Due Diligence ist nicht nur bei grossen Investitionsprojekten relevant. Auch beim Kauf eines Einfamilienhauses mit Solaranlage sollte der Zustand der Anlage professionell bewertet werden. Die Anlage kann einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen, und versteckte Mängel können zu unerwarteten Kosten führen.

Technische Due Diligence

Visuelle Inspektion

Die visuelle Inspektion umfasst eine gründliche Überprüfung aller Komponenten der Anlage. Bei den Modulen wird auf Verfaerbungen, Mikrorisse, Delaminierung, Hotspots und mechanische Beschädigungen geachtet. Das Montagesystem wird auf Korrosion, lose Verbindungen und korrekte Befestigung geprüft. Kabel und Anschlüsse werden auf Beschädigungen, korrekte Verlegung und UV-Beständigkeit untersucht.

Der Wechselrichter wird auf seinen Zustand, die Betriebsstunden und eventuelle Fehlermeldungen geprüft. Bei älteren Anlagen ist besonders der Zustand der String-Sicherungen, der Überspannungsableiter und der DC-Trennschalter relevant.

Leistungsmessung und Ertragsbewertung

Die Leistungsmessung vergleicht die aktuelle Leistung der Anlage mit der erwarteten Leistung. Dazu werden die Modulstränge einzeln vermessen und die Ergebnisse mit den Herstellerdaten verglichen. Die I-V-Kennlinienmessung gibt Aufschluss über den Zustand der Module und kann defekte Zellen oder Bypass-Dioden identifizieren.

Die historischen Ertragsdaten werden mit den erwarteten Erträgen aus einer unabhängigen Simulation verglichen. Systematische Abweichungen können auf Planungsfehler, Installationsmängel oder Degradation hinweisen. Auch saisonale Muster und Trends werden analysiert, um schleichende Leistungsverluste zu erkennen.

Thermografie

Die Infrarot-Thermografie ist ein wirksames Instrument zur Erkennung von Defekten, die visuell nicht sichtbar sind. Hotspots an einzelnen Zellen oder Modulen können auf defekte Bypass-Dioden, Mikrorisse oder schlechte Loetstellen hinweisen. Die Thermografie wird idealerweise bei Sonneneinstrahlung und unter Last durchgeführt, um aussagekräftige Ergebnisse zu erhalten.

Wirtschaftliche Due Diligence

Die wirtschaftliche Due Diligence analysiert die finanzielle Performance der Anlage und bewertet ihre zukünftige Ertragskraft. Dabei werden die tatsächlichen Erträge mit den prognostizierten Werten verglichen, die laufenden Kosten analysiert und die erwartete Restlebensdauer bewertet.

Wichtige Aspekte sind der Einspeisetarif und seine vertragliche Absicherung, die Eigenverbrauchsquote und ihr Optimierungspotenzial, die ausstehenden Förderbeiträge, die erwarteten Wartungs- und Ersatzkosten und der verbleibende steuerliche Abzugsbetrag. Alle diese Faktoren fliessen in eine aktualisierte Cashflow-Prognose ein, die den wirtschaftlichen Wert der Anlage bestimmt.

Rechtliche Due Diligence

Die rechtliche Prüfung umfasst die Überprüfung aller relevanten Verträge und Genehmigungen: den Installationsvertrag mit Garantiebedingungen, den Netzanschlussvertrag und die Einspeisevereinbarung, die Baubewilligung oder Baumeldung, die Versicherungspolice und eventuelle Wartungsverträge. Auch die Eigentumsverhältnisse müssen geklärt sein, insbesondere bei gemieteten Dächern oder Contracting-Modellen.

Bewertung und Risikobewertung

Am Ende der Due Diligence steht eine Gesamtbewertung, die alle technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte zusammenfasst. Sie gibt dem Käufer eine klare Empfehlung, ob der geforderte Preis angemessen ist, welche Risiken bestehen und welche Massnahmen gegebenenfalls erforderlich sind.

Die Risikobewertung identifiziert und quantifiziert potenzielle Risiken: technische Risiken wie ein erhöhtes Degradationsrisiko, wirtschaftliche Risiken wie sinkende Einspeisetarife und rechtliche Risiken wie auslaufende Garantien. Für jedes identifizierte Risiko werden Massnahmen und Kosten abgeschätzt.

Kosten und Nutzen einer PV Due Diligence

Die Kosten für eine Due Diligence hängen vom Umfang der Anlage und der Tiefe der Prüfung ab. Für eine Einfamilienhaus-Anlage liegen die Kosten typischerweise bei CHF 1'000 bis CHF 3'000. Für grössere Anlagen oder Portfolios können die Kosten CHF 5'000 bis CHF 20'000 betragen.

Der Nutzen einer Due Diligence überwiegt die Kosten fast immer. Sie schützt vor dem Kauf einer mangelhaften Anlage, liefert Argumente für die Kaufpreisverhandlung und identifiziert Optimierungspotenzial, das nach dem Kauf genutzt werden kann. Ein versteckter Defekt, der erst nach dem Kauf entdeckt wird, kann leicht ein Vielfaches der Due-Diligence-Kosten betragen.

Fazit: Investitionssicherheit durch gründliche Prüfung

Eine professionelle PV Due Diligence ist die Grundlage für eine sichere Investitionsentscheidung. Sie gibt Ihnen ein vollständiges Bild über den Zustand, den Wert und die Risiken einer Solaranlage und schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen nach dem Kauf. Angesichts der Summen, die bei Immobilientransaktionen auf dem Spiel stehen, ist die Investition in eine professionelle Prüfung bestens angelegt.